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背景介绍 
  过去10年来,东莞的豪宅因其区位资源特点形成了以黄旗山为首、松山湖为后起之秀、水濂湖、横岗湖与东江为辅的五大片区。
  黄旗山片区因其处于城市中心东城区,发展最为成熟。黄旗山脉代表着东莞人的精神图腾,片区房地产经历数年的开发,已拥有星河传说、新世界花园、峰景高尔夫别墅、东莞山庄、愉景花园等传统豪宅【详情
区域分布 
 别墅类型  
  在经济实力允许的条件下,独立别墅是实现别墅生活、诠释自由生活的首选;而连体双拼和连排别墅因其适中的价格,也受到市场的一定青睐。在上海别墅市场,各类别墅占市场总份额中的比例:独立别墅为65%,连体别墅为20%,连排别墅为10%,叠加别墅为5%。
 别墅面积  
  150至200平方米的别墅将成为当前别墅市场的主流面积,即经济型别墅的市场容量最大,占样本别墅总量的43.50%;201平方米以上的别墅因其面积增大,总价提高,成为了社会高端客层的实力选择,其中,201至300平方米的占29.80%,301至400平方米的占8.70%,401至500平方米的占1.90%,501平方米以上的占2.60%。而150平方米以下的占13.40%。
 考虑因素  
   在购买别墅15个考虑因素中,被列为最重要的7大因素(占总样本的70.5%)依次是房型(占11%)、物业管理(占10.50%)、价格(占10.40%)、周边环境和文化氛围(占10.40%)、交通(占10.20%)、绿化率和中心景观(占9.80%)、升值空间和投资价值(占8.20%)。而其中营销包装是人们在作购房决策时最为忽略的,这也反映出当前购房人的理智与专业。
  所以,作为发展商而言,营销包装只是一种表现和广而告之的手段,如果过份花哨,反而会丧失一大批优质客群。发展商应对7大重要因素予以研究,因为别墅是房产的终结消费,所以房型、物业管理、绿化率会成为买房人特别重视的问题;别墅消费群体大都为社会的成功人土,因此极为看重周边环境的层次与文化品位;交通与升值空间和投资价值,是能充分反映别墅价值和长远利益的因素。
 别墅房型  
  5个房间的别墅为大多数目标客群所接受,可作为主力房型进行设计;7个房间以上的别墅作为高端别墅的差异性存在。 别墅客厅的主力面积为31至50平方米;但同时高端别墅可考虑客厅面积在5l平方米以上。别墅卧室的主力面积为21至30平方米;但同时高端别墅可考虑卧室面积在31平方米以上。 别墅厨房的主力面积为13至20平方米;但同时高端别墅可考虑厨房面积在20平方米以上。花园面积在200平方米以下为别墅花园的主力需求,花园是购买别墅人群重点关注的因素,高出该市场平均水平,将产生较大市场吸引力。
 别墅楼层  
  选择购买2层别墅的人占总样本64.2%;选择购买3层别墅的人,占总样本的31.9%。 所以,2层别墅为上海别墅市场的主流产品,而3层别墅可作为差异性产品进行点缀。
 别墅周边环境  
  人们希望别墅的周边环境中最不能缺少的设施(占总样本的72.3%):依次是医疗设施(占17.90%)、商业设施(占15.50%)、教育设施(占13.80%)、公园绿地(占12.80%)、体育休闲中心(占12.30%)。
  购买别墅的人群对周边环境的要求是较高的,如别墅周围缺少一些必备的设施时,发展商可在别墅小区中引进,或在周边地区引进相关产业。
 交通意向  
  该问题是确认购买别墅的人群对交通的判断性。别墅的交通便利是以车程距离来衡量的,有87.3%的人认为半小时车程到机场和市中心的别墅为理想选择;只有12.7%的人认为不符合自己挑选中意别墅的要求,这可能有两种原因:一是购买人不是以私车为出行交通工具;二是区域性极强,以某一区域为生活工作中心,因此只中意该区域内的别墅项目。
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