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背景介绍 
　 过去10年来，东莞的豪宅因其区位资源特点形成了以黄旗山为首、松山湖为后起之秀、水濂湖、横岗湖与东江为辅的五大片区。
　　黄旗山片区因其处于城市中心东城区，发展最为成熟。黄旗山脉代表着东莞人的精神图腾，片区房地产经历数年的开发，已拥有星河传说、新世界花园、峰景高尔夫别墅、东莞山庄、愉景花园等传统豪宅【详情】
区域分布 
　别墅类型  
　　在经济实力允许的条件下，独立别墅是实现别墅生活、诠释自由生活的首选；而连体双拼和连排别墅因其适中的价格，也受到市场的一定青睐。在上海别墅市场，各类别墅占市场总份额中的比例：独立别墅为65%，连体别墅为20%，连排别墅为10%，叠加别墅为5%。
　别墅面积  
　　150至200平方米的别墅将成为当前别墅市场的主流面积，即经济型别墅的市场容量最大，占样本别墅总量的43.50%；201平方米以上的别墅因其面积增大，总价提高，成为了社会高端客层的实力选择，其中，201至300平方米的占29.80%，301至400平方米的占8.70%，401至500平方米的占1.90%，501平方米以上的占2.60%。而150平方米以下的占13.40%。
　考虑因素  
　　　在购买别墅15个考虑因素中，被列为最重要的7大因素(占总样本的70.5%)依次是房型(占11%)、物业管理(占10.50%)、价格(占10.40%)、周边环境和文化氛围(占10.40%)、交通(占10.20%)、绿化率和中心景观(占9.80%)、升值空间和投资价值(占8.20%)。而其中营销包装是人们在作购房决策时最为忽略的，这也反映出当前购房人的理智与专业。
　　所以，作为发展商而言，营销包装只是一种表现和广而告之的手段，如果过份花哨，反而会丧失一大批优质客群。发展商应对7大重要因素予以研究，因为别墅是房产的终结消费，所以房型、物业管理、绿化率会成为买房人特别重视的问题；别墅消费群体大都为社会的成功人土，因此极为看重周边环境的层次与文化品位；交通与升值空间和投资价值，是能充分反映别墅价值和长远利益的因素。
　别墅房型  
　　5个房间的别墅为大多数目标客群所接受，可作为主力房型进行设计；7个房间以上的别墅作为高端别墅的差异性存在。 别墅客厅的主力面积为31至50平方米；但同时高端别墅可考虑客厅面积在5l平方米以上。别墅卧室的主力面积为21至30平方米；但同时高端别墅可考虑卧室面积在31平方米以上。 别墅厨房的主力面积为13至20平方米；但同时高端别墅可考虑厨房面积在20平方米以上。花园面积在200平方米以下为别墅花园的主力需求，花园是购买别墅人群重点关注的因素，高出该市场平均水平，将产生较大市场吸引力。
　别墅楼层  
　　选择购买2层别墅的人占总样本64.2%；选择购买3层别墅的人，占总样本的31.9%。 所以，2层别墅为上海别墅市场的主流产品，而3层别墅可作为差异性产品进行点缀。
　别墅周边环境  
　　人们希望别墅的周边环境中最不能缺少的设施(占总样本的72.3%)：依次是医疗设施(占17.90%)、商业设施(占15.50%)、教育设施(占13.80%)、公园绿地(占12.80%)、体育休闲中心(占12.30%)。
　　购买别墅的人群对周边环境的要求是较高的，如别墅周围缺少一些必备的设施时，发展商可在别墅小区中引进，或在周边地区引进相关产业。
　交通意向  
　　该问题是确认购买别墅的人群对交通的判断性。别墅的交通便利是以车程距离来衡量的，有87.3%的人认为半小时车程到机场和市中心的别墅为理想选择；只有12.7%的人认为不符合自己挑选中意别墅的要求，这可能有两种原因：一是购买人不是以私车为出行交通工具；二是区域性极强，以某一区域为生活工作中心，因此只中意该区域内的别墅项目。
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